Créer une SCI : mode d’emploi juridique complet

Vous envisagez la création d’une SCI ? Cette forme de société offre une solution simple pour acheter ou gérer un bien immobilier à plusieurs, tout en préparant sa transmission. Explications.

Définition et intérêt de la SCI

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs personnes d’acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier de manière collective.

Selon l’article 1832 du Code civil, la société est créée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent d’affecter des biens ou leur industrie à une entreprise commune en vue d’en partager les bénéfices ou les économies.

La SCI a un objet strictement civil : acquisition, gestion, location ou construction d’immeubles (article 1845 du code civil). Elle ne peut donc pas exercer une activité commerciale à titre principal, sous peine d’être requalifiée en société commerciale et imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).

🔍 Bon à savoir : une SCI peut réaliser quelques opérations commerciales à titre accessoire, mais dans la limite de 10 % du chiffre d’affaires total (article 206-2 CGI).

Pourquoi créer une SCI ?

La création d’une SCI offre un cadre juridique souple et protecteur, idéal pour acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Elle permet d’organiser la détention et la gestion d’un patrimoine commun tout en facilitant sa transmission.

Voici les principales raisons qui en font un choix souvent privilégié :

1/ Gérer un bien immobilier à plusieurs

La SCI facilite la gestion d’un bien commun par rapport à l’indivision. Elle permet une répartition des pouvoirs, une prise de décision collective et une meilleure transmission du patrimoine.

2/ Préparer sa succession

Constituer une SCI familiale entre parents et alliés jusqu’au 4ᵉ degré (article 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) permet de transmettre progressivement des parts sociales plutôt qu’un bien en indivision, tout en gardant la maîtrise de la gestion.

3/ Protéger son conjoint ou partenaire

Une SCI peut être utilisée pour sécuriser la jouissance d’un logement par le conjoint survivant, notamment grâce à une clause d’agrément qui empêche l’entrée d’héritiers non souhaités dans la société.

⚖️ Jurisprudence utile : Cass. 3ᵉ civ., 24 oct. 2012, n° 11-18774 : le droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du CCH (loi SRU) ne s’applique pas à l’achat d’un logement via une SCI.

Constitution d’une SCI : étapes et obligations

1/ Les associés

Une SCI ne peut être unipersonnelle (art. 1832 C. civ.).
Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, françaises ou étrangères.

• Le mineur non émancipé peut être associé avec l’autorisation du juge des tutelles (art. 387-1 C. civ.).
• Le majeur protégé doit obtenir l’accord de son tuteur ou curateur selon son régime.
• Les époux mariés peuvent être coassociés, avec le consentement du conjoint si le bien apporté est le domicile conjugal (art. 215 C. civ.).

2/ Les apports et le capital

Aucun capital minimum n’est exigé selon l’article 1843-3 du code civil, mais il est conseillé d’en prévoir un cohérent avec la valeur du bien.

Les apports peuvent être :

• en numéraire (somme d’argent) ;
• en nature (immeuble, droit immobilier) ;
• exceptionnellement en industrie (travail ou compétence).

Les apports immobiliers doivent être constatés par acte authentique notarié.

3/ Les statuts d’une SCI

 Les statuts écrits sont obligatoires (article 1835 Code civil) et doivent mentionner :

• la dénomination, le siège, la durée (souvent 99 ans) ;
• l’objet social ;
• le capital et la répartition des parts ;
• les modalités de gérance et de décision collective.

📘 À savoir : l’immatriculation au Registre national des entreprises (RNE) confère la personnalité morale à la SCI.

Fonctionnement de la SCI

Le gérant d’une SCI :

La société civile immobilière est dirigée par un ou plusieurs gérants selon l’article 1846 du code civil.

Le gérant d’une SCI agit au nom de la société dans la limite de son objet social (article 1848 du code civil), mais sa responsabilité civile, fiscale et pénale peut être engagée en cas de faute (article 1850 du code civil et article L. 267 du LPF).

Responsabilité des associés :

Les associés répondent indéfiniment, mais à proportion de leurs parts, des dettes sociales (article 1857 du code civil).

💡Bon à savoir : un créancier ne peut poursuivre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la société, en application de l’article 1858 du code civil.

 Régime fiscal de la SCI

1/ SCI à l’impôt sur le revenu (IR)

Par défaut, la SCI est transparente fiscalement : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers (articles 31 et 32 du code général des impôts).

Les intérêts d’emprunt et certaines charges sont déductibles.

💡Bon à savoir : en application des dispositions des articles 150 U et suivants di CGI, la plus-value immobilière est exonérée après 22 ans de détention pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

2/ SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)

Sur option (article 239 CGI), la SCI peut opter pour l’IS :

• taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà (CGI, art. 219 b) ;
• déduction possible des amortissements et des charges réelles ;
• mais plus-value professionnelle plus lourdement imposée en cas de revente.

L’option pour l’IS est irrévocable après cinq exercices.

💡 Le saviez-vous ?
Depuis la loi de finances pour 2019, une SCI peut revenir à l’IR si la renonciation intervient avant le 5ᵉ exercice suivant l’option (CGI, art. 239).