Principe : La reconduction tacite du bail
Le contrat de bail est conclu pour une durée minimale de :
- 3 ans si le propriétaire est une personne de droit privée (personne physique, société civile, indivision…)
- 6 ans si le propriétaire est une personne morale (banque, assurance…)
Si à l’expiration du premier terme (3 ou 6 ans) aucune des parties ne met fin au contrat de bail, il se poursuit tacitement pour une durée indéterminée au moins égale au contrat initial.
Cependant, le bail peut à tout moment être résilié à l’initiative du locataire ou du bailleur.
À noter:
Il s’agit d’une résiliation et non d’une résolution, car le bail est un contrat à exécution successive.
La résiliation du bail par le locataire
Le locataire peut résilier à tout moment le contrat de bail. Cependant, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée ou par acte d’huissier au minimum 3 mois à l’avance : C’est le délai de préavis
Ce délai peut-être ramené à 1 mois en cas de :
- Mutation
- Perte d’emploi
- Premier emploi (quitter une chambre d’étudiant pour un plus grand appartement)
- Bénéfice du RSA
- Changement imposé par l’âge du locataire (+ 60 ans) ou son état de santé (handicap nécessitant un appartement en rez-de-chaussée, ou spécialement aménagé…)
Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier recommandé ou de la signification de l’acte d’huissier par le bailleur.
Le loyer et les charges sont dus jusqu’au terme du préavis.
Sauf si avant ce terme un nouveau locataire occupe le logement avec l’accord du propriétaire.
La résiliation du bail par le propriétaire
A l’issue de la première période (3 ou 6 ans), le propriétaire doit informer son locataire 6 mois avant l’échéance du terme de son intention de ne pas renouveler le bail.
La loi n’envisage que 3 cas pour lesquels il peut mettre fin au bail :
- Un motif légitime et sérieux (non paiement du loyer, défaut d’assurance habitation…)
- La vente du logement
- La reprise du logement : soit pour y habiter, soit pour y loger un membre de sa famille (enfants), son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin ( avec lequel il est depuis au moins une année)
Le motif du congé doit apparaître clairement dans le courrier de préavis donné par le propriétaire. À défaut, le congé est nul.
Le locataire peut partir avant les 6 mois. Il ne paiera que le loyer et les charges afférents au temps effectivement passé dans le logement.