Qui doit faire les travaux de réparation et d’entretien d’un logement loué ? Il s’agit principalement les travaux d’entretien ou de réparation dont on a souvent du mal à distinguer si leur exécution pèse sur le bailleur ou le locataire. Mais cela concerne aussi les travaux de mise en conformité dont l’exécution obéit à un régime différent.
Les travaux mis à la charge du bailleur
De manière générale toutes les réparations touchant aux murs, au sol ou au plafond du local et de tous les éléments qui y sont incorporés seront qualifiées d’importantes (dégradation des poutres, des murs, des tuyaux de plomberies, du réseau électrique, du cumulus, du chauffage…).
Il doit également prendre à sa charge toutes les réparations, et dégradations dues à un usage normal et prolongé des lieux. Il s’agit des travaux de rénovations liés à la vétusté du local tel que la rénovation des peintures, des papiers peints, des parquets, des carrelages… qui seront généralement faits entre deux locations.
À noter :
C’est la raison pour laquelle un bailleur ne peut obliger un locataire à remettre à neuf le logement lorsqu’il quitte les lieux, ni soumettre de tels travaux à la restitution de la caution. De tels travaux sont légalement mis à sa charge.
L’entretien et les réparations des parties communes dont font parties les boîtes aux lettres, les ascenseurs, les portes, mais aussi… Les fenêtres et les volets.
Les travaux rendus nécessaires par la survenance d’un cas de force majeur tel qu’un incendie, une explosion au gaz. Dans un tel cas, les travaux seront pris en charge par les assureurs du bailleur et du locataire.
Les travaux mis à la charge du locataire
De manière générale, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement pour le maintenir en état.
Le bailleur peut, sur justificatifs, retenir sur le dépôt de garantie le montant des réparations locatives.
Il convient de ne pas minimiser les travaux de réparation et d’entretien dont la liste est très longue.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 recense précisément tous les travaux incombant au locataire.
En cas de défaillance du bailleur
Si le bailleur refuse d’exécuter les travaux mis à sa charge pour assurer la jouissance des lieux, le locataire devra le mettre en demeure par courrier recommandé d’exécuter les travaux nécessaires en précisant les délais dans lesquels ils devront être réalisés
Si le bailleur refuse ou ne répond pas, le locataire pourra saisir le tribunal d’Instance du ressort ou est situé le local.
À savoir :
Tous les litiges relatifs au contrat de bail sont de la compétence du tribunal d’Instance
De ce fait, peu importe le montant des travaux, seul le juge d’instance est compétent pour condamner le bailleur à leur exécution.
Deux actions sont envisageables :
- Le locataire peut saisir le juge en lui demandant d’obliger le bailleur à faire les travaux. En cas de condamnation, le juge pourra assortir sa décision d’une astreinte.
- Le locataire peut également saisir le juge pour demander à être autoriser à faire les travaux à la place du bailleur. Le montant total des travaux exécutés sera récupéré sur le montant des loyers à venir.
Les travaux de mise en conformité
La principale obligation du bailleur est de louer un logement décent. D’un point de vue légal cela signifie qu’il doit obéir à une réglementation établie pour protéger la santé et la sécurité des locataires.
Cela concerne tous les risques liés à l’amiante, au plomb, aux installations vétustes (chauffage…) qui doivent être conformes aux normes en vigueur.
Le locataire peut à tout moment mettre le propriétaire en demeure, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’exécuter des travaux de mise en conformité.
S’il refuse, le locataire pourra saisir le juge d’instance et intenter une action de mise en conformité.
La spécificité de cette action est que le juge va lui-même fixer le montant des travaux à réaliser (sur la base des devis produits par les parties, ou sur expertise) et le délai pour les exécuter
Le juge peut également fixer une astreinte et décider de réduire le montant des loyers.
À noter :
Contrairement aux travaux de réparation, le locataire ne pourra pas les faire à son compte et se rembourser sur les loyers. Sauf si le propriétaire lui donne son accord exprès pour agir.