Tout ce qu'il faut savoir sur l'expulsion locative

Camila Haboubi, Docteur en droit

Une expulsion locative, c’est contraindre un locataire et sa famille à quitter leur logement par la voie judiciaire.

 

Le tribunal d’instance étant compétent pour connaître du contentieux des baux d’habitation, c’est le juge d’instance qui prononcera l’expulsion.

 

La procédure d’expulsion du logement est encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, qui complète le dispositif en créant l’infraction d’expulsion illégale (article 226-4-2 du code pénal), ainsi que les articles 153-1 et 412-1 à 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

 

Aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale soit, du 1er novembre au 31 mars. Mais cela n’empêchera pas les bailleurs d’intenter ou de poursuivre une procédure d’expulsion en cours durant cette période. Même les occupants sans droits ni titres (squatters), sauf décision contraire du juge, bénéficient aussi de la trêve hivernale. Cependant, la trêve ne sera pas appliquée si un relogement est déjà prévu pour le locataire expulsé ou si l’immeuble menace ruine (arrêté de péril signé du maire).

 

 

1- Les cas permettant l'expulsion d'un locataire

 

- Le congé pour vendre : Le propriétaire veut reprendre le logement pour le vendre.

 

- Le congé reprise : Le propriétaire souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un membre de sa famille

Dans ces deux premiers cas, le propriétaire ayant de justes motifs pour reprendre son logement, (il faut imaginer qu’il a lui-même des difficultés financières et qu’il n’a que ce bien pour se reloger lui, ou un membre de sa famille), l’expulsion pourra difficilement être remise en cause (sauf à démontrer qu’il a menti et que le logement a été reloué à des tiers).

 

- Le congé pour motif grave ou sérieux : L’expulsion du locataire ne sera autorisée que dans 3 cas

 

          - Le défaut d’assurance

Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement d’avoir à justifier de l’assurance. Ce commandement fait courir un délai d’1 mois ( article 7 de la loi du 6 juillet 1989) à l’issu duquel l’assignation en résiliation de bail peut être délivrée si aucun justificatif n’est produit, « sans délai imposé » entre l’assignation et l’audience et sans notification au Préfet. En cas de défaut d’assurance, seul le bailleur peut revenir sur sa décision et décider de conclure un nouveau bail avec le locataire.

 

       - La condamnation du locataire pour nuisances, troubles du voisinage... S’agissant d’une décision de justice, elle ne pourra être remise en cause qu’en faisant appel du jugement qui prononce l’expulsion.

 

Dans ces deux premiers cas, la marge de manœuvre est restreinte car l’expulsion vient sanctionner une faute grave du locataire. Mais il en va différemment du locataire menacé d’expulsion suite à des difficultés financières.

 

          - Le non-paiement des loyers, des charges...

 

Il suffit d'un loyer impayé pour que le bailleur soit en droit d'agir contre son locataire.

 

Cela ne veut pas dire que la procédure d'expulsion sera exercée dès le premier défaut de paiement (dans les faits, la procédure peut s'étendre sur plusieurs années). En effet, avant d'agir en justice, le bailleur doit tout mettre en oeuvre pour recouvrer les sommes dues auprès de la caution ou de son assureur. Si le locataire perçoit une allocation logement, il pourra également contacter l'organisme payeur et demander que l'allocation lui soit directement versée.

 

À savoir :

 

Le locataire qui ne parvient pas à payer son loyer verra ses problèmes s’accumuler. En effet, s’il perçoit l’allocation logement (ALF, ALS, APL) il faut savoir que le propriétaire peut aviser la CAF ou la MSA du moindre défaut de paiement (2 mois consécutifs sans payer). Cela aura pour effet de suspendre aussitôt le versement des allocations et... d’aggraver la situation financière du débiteur.

 

Donc, en cas de difficultés à payer son loyer, le locataire n’a pas d’instant à perdre. Il doit agir vite pour, au mieux régulariser la situation et au pire, gagner du temps afin de se reloger dans de bonnes conditions.

 

 

2- Premiers réflexes face à la menace d’expulsion

 

En cas de problèmes financiers plusieurs options sont à envisager avant que la machine judiciaire ne se mette en marche.

 

- L’arrangement amiable

Si c'est un bailleur privé, la première solution est de le contacter au plus vite, avant qu’il ne s’adresse à l’huissier ou n’intente une action en justice, et de trouver un arrangement amiable pour payer la dette. En cas de refus, vos démarches (privilégiez les courriers recommandés) attesteront de votre bonne foi quand viendra le temps de demander des délais au juge. Elles pourront même être homologuées si le propriétaire qui avait dans un premier temps donné son accord s’avisait ensuite de revenir sur sa décision.

 

Si c’est un bailleur social, le locataire pourra demander un échéancier à l’amiable à tout moment.

Même si la procédure d’expulsion est en cours, vous pouvez signer un protocole (un engagement par écrit) dans lequel vous vous engagez à rembourser la dette, en plus du versement du loyer courant, sur deux ans (maximum). Il vous faudra envoyer la proposition en courrier recommandé et un double aux services de la préfecture. Si le bailleur accepte et que l’échéancier est respecté le bailleur pourra conclure un nouveau bail. Mais en cas de non-respect la procédure d’expulsion reprendra aussitôt son cours.

 

- Le Droit Au Logement Opposable (DALO)

Ce droit peut être mis en œuvre par toute personne sous la menace d’une expulsion sans possibilité de relogement. Elle peut être faite à tout moment de la procédure d’expulsion. Il faut saisir la commission DALO qui va examiner votre dossier. Si elle vous reconnaît prioritaire pour l’obtention d’un logement, le préfet doit vous reloger dans un délai de 3 à 6 mois. Les délais sont différents selon les départements. Mais le principe est que si la préfecture ne vous reloge pas avant l’expulsion vous pourrez faire un recours devant les juridictions administratives.

 

- Le Fond de Solidarité de Logement (FSL)

Ce fond de solidarité permet d’aider les locataires en difficultés à payer toutes les charges et dépenses inhérentes au logement. Peuvent en bénéficier : Le locataire, le sous-locataire, le propriétaire qui habite les lieux, la personne hébergée à titre gracieux, les résidents en foyer.

 

Les conditions d’attribution diffèrent d’un département à l’autre, aussi il ne faut pas hésiter à les contacter (auprès de la CAF ou des services sociaux du département) pour avoir connaissance des conditions d’octroi et du montant de l’aide pouvant être accordée. Généralement, l’aide s’élève à 3 loyers. C’est pourquoi il faut agir vite, car plus la dette se creuse, plus il sera difficile de régulariser les arriérés de loyers.

 

Il faut savoir que le FSL est une aide ponctuelle et qu’il n’est pas de droit. Ainsi, même en grande difficulté, on pourra le refuser. (Notamment quand le montant du loyer est trop élevé, voire supérieur aux ressources du locataire. Il devra s’expliquer sur cette disparité qui suppose au pire des revenus non déclarés et au mieux l’impossibilité matérielle d’être à jour de loyers).

 

- Le dossier de surendettement

La dette de loyer pourra être intégrée dans le plan. Très souvent, il est prévu un moratoire de 6 à 24 mois, pour permettre au débiteur d’apurer les dettes de loyers, les créances alimentaires et fiscales (qui ne peuvent être intégrées au plan). Si le juge (soit le JEX, soit le juge d’instance, selon les juridictions) homologue le plan, vous pourrez bénéficier de délais de paiement ce qui suspendra la procédure d’expulsion. À la seule condition de respecter le plan (à défaut, le propriétaire pourra demander la révocation du plan à son égard et reprendre la procédure d’expulsion).

 

 

3- Le commandement de payer

 

Avant de mettre en œuvre la clause résolutoire ou de saisir le tribunal aux fins d’expulsion, le propriétaire doit signifier au locataire un commandement de payer. C’est le premier acte de la procédure d’expulsion.

 

Le locataire aura alors 2 mois pour régulariser les arriérés de loyers ou pour saisir le tribunal d’instance afin de solliciter un délai de paiement qui ne peut excéder 2 ans.

 

À savoir:

 

Au cours de cette audience, le juge demandera au débiteur ce qu’il compte verser en plus du loyer courant pour apurer la dette. Souvent, le locataire croyant bien faire, s’engage sur des montants trop élevés au regard de ses charges courantes, alors qu’il s’agit d’une course de fond. Au moindre défaut, ou retard, de paiement, même le plus insignifiant, la procédure d’expulsion reprend. Il faut donc bien réfléchir à sa capacité de remboursement avant de s’engager devant le juge. Car plus aucun délai ne sera accordé ultérieurement.

 

En l’absence de paiement ou de réponse à l’issu des 2 mois du commandement de payer, ou du non-respect de l’échéancier accordé par le juge, le propriétaire pourra dès lors, saisir le juge du tribunal d’instance aux fins d’expulsion.

 

 

4 - L’audience aux fins d’expulsion

 

Deux cas peuvent se présenter selon que le bail prévoit, ou non, une clause résolutoire.

 

          - Le contrat de bail prévoit une clause résolutoire

 

Le propriétaire demandera simplement au juge d’appliquer la clause. Une fois constaté que le locataire n’a pas rempli ses obligations contractuelles, le bail sera résilié automatiquement.

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, ou des charges aux termes convenus, ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce qui laisse 2 mois au locataire pour payer ou saisir le FSL...

 

À défaut de paiement, l’huissier enverra au locataire une assignation aux fins de constat de la résiliation devant le Tribunal d’Instance de son lieu d’habitation. L’audience aura lieu, au minimum, dans les 2 mois suivant l’assignation. Soit le temps nécessaire pour l’huissier d’informer la préfecture de la procédure d’expulsion en cours afin de trouver une solution de paiement ou de relogement.

 

Cette disposition est prévue à l’alinéa 2 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. »

 

          - La résiliation judiciaire du bail

 

S’il n’y a pas de clause résolutoire au contrat (Très rare, mais tout est possible !), le bailleur devra agir en prononcé de la résiliation du bail, et non en constatation de cette résiliation (puisque la clause n’existe pas!).

 

Cette demande ne peut pas être examinée en référé, seul est compétent le tribunal d’instance pour examiner l’affaire au fond.

 

 L’ office du juge d’instance

 

Le juge va évaluer la bonne foi du locataire en fonction de ses difficultés financières, de l’ancienneté de la dette, de son montant, de ses difficultés de relogement... et pourra :

- Soit accorder un délai de paiement pouvant aller jusqu’à 3 ans pour les baux conclus après le 27 mai 2014, et jusqu’à 2 ans pour les baux conclus avant cette date.

- Soit prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

 

À savoir :

 

Des obligations légales pèsent sur le bailleur qui intente une procédure d’expulsion contre un locataire qui bénéficie d’une allocation logement.

 

Bailleurs privés : En cas de versement d’aide au logement (APL...), le propriétaire doit prévenir la CAF ou la MSA, de ses démarches judiciaires 2 mois avant de saisir le tribunal.

 

Bailleurs sociaux : L’article L353-15-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que pour l'application de l'article 24 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989, « les organismes bailleurs, pour leurs logements faisant l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 (location accession...) et dont les locataires bénéficient de l'aide personnalisée au logement, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de trois mois suivant la saisine de la commission mentionnée à l'article L. 351-14 en vue d'assurer le maintien du versement de l'aide personnalisée au logement, sauf si la décision de cette commission intervient avant l'expiration de ce délai ».

 

Concrètement, avant toute assignation aux fins de résiliation de bail, les bailleurs sociaux doivent saisir la section départementale des aides publiques au logement (SDAPL) du conseil départemental pour l’habitat, si le locataire est bénéficiaire de L’APL ou l’organisme payeur (CAF le plus souvent, ou MSA) si le locataire est bénéficiaire de l’une des allocations de logement. Il s’agit dans tous les cas de trouver une solution pour apurer la dette de loyer ou reloger les locataires.

 

Le délai de deux mois imposé pour l’ensemble des bailleurs privés est donc prolongé d’un délai supplémentaire de trois mois pour les bailleurs sociaux. Ce délai peut être réduit si la décision de la commission ou de l'organisme concerné intervient avant l'expiration du délai de trois mois.

 

 

5 - Les voies de recours

 

Le locataire a 1 mois pour faire appel du jugement d’expulsion rendu par le juge d’instance. L’appel n’étant pas suspensif, la procédure d’expulsion suivra son cours pendant le recours. 

 

Seul le Premier président de la cour d’appel aura compétence de surseoir à l’exécution de la procédure. Il faudra démontrer que la mesure aurait, si elle s’appliquait, des conséquences manifestement excessives.

 

 

6 - Les conditions d’exécution de l’expulsion

 

Le jugement d’expulsion constitue le titre exécutoire sur le fondement duquel se fera l’expulsion.

 

L’huissier procède à la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et l’expulsion pourra avoir lieu 2 mois après. Sauf pour les occupants sans droit ni titre (squatters) et en cas de périls (immeuble menaçant ruine) dont l’expulsion pourra avoir lieu sans délais.

 

À ce stade, l’expulsion est acquise, le contrat de bail n’existe plus et le locataire devra quitter les lieux. Tout ce qu’il pourra faire sera d’en retarder l’exécution en saisissant le JEX.

 

L' office du JEX

 

La saisine du JEX est encadrée aux articles 412-1 à 412-4 (loi ALUR du 24 mars 2014) du code de procédure civile d’exécution. Il pourra accorder des délais (renouvelables) pour quitter les lieux, si l’expulsion entraînait des conséquences d’une « exceptionnelle dureté », notamment si le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et ce, sans que les occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

 

Ces délais ne peuvent être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans.

 

Pour fixer ces délais, le JEX tiendra  compte « de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques », ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

 

Une fois de plus, seule la bonne foi pourra entraîner la conviction du juge. Il faudra lui démontrer l’existence de difficultés à se reloger (demandes faites auprès des logements sociaux, FSL, toutes les preuves de recherches d’appartement), de problèmes de santé...

 

 

7 - L’expulsion

 

Elle ne peut avoir lieu que 2 mois après le commandement de quitter les lieux.

 

A l’issu de ce délai, l’huissier mettra l’expulsion à exécution, mais seulement les jours ouvrables de 6 heures à 21 heures. Plusieurs cas de figures sont à envisager selon que le locataire (ancien locataire pour être exact) est présent ou absent et qu’il consent ou non à quitter les lieux.

 

          - Le locataire est présent:

 

S'il accepte de faire entrer l’huissier

 

L’huissier dresse un procès verbal d’inventaire des meubles et récupère les clefs. Il vous demandera une adresse où entreposer les meubles. Si vous n’en avez pas il les déposera dans un garde meuble. Il faut savoir que les frais d’enlèvements et du garde meuble sont à la charge du débiteur.

 

L’erreur à ne pas commettre est d’oublier de récupérer tous les documents administratifs (carnet de santé des enfants, papiers d’identité, contrats d’assurances, carte grise …).

 

S'il refuse de faire entrer l’huissier

 

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur qui tenterait de procéder à l’expulsion du locataire de force est passible d’une sanction pénale de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende.

 

De plus, de tels agissements (très bien illustrés dans le film « De battre mon cœur s’est arrêté » de Jacques Audiard) entraînent la nullité de toute la procédure d’expulsion.

 

En cas de refus du locataire, l’huissier dresse un procès-verbal de difficultés et suspend l’exécution. Il ne peut pas user de la force, ni intimider le locataire. Pour mener l’expulsion à son terme il doit solliciter le concours de la force publique.

 

La décision de faire intervenir les forces de l’ordre appartient au préfet qui en la matière détient un pouvoir discrétionnaire. S’il refuse de faire intervenir les forces de l’ordre (notamment en l’absence de toute solution de relogement pour une famille avec de nombreux enfants, ou en présence de personnes âgées, handicapées...), l’huissier ne pourra pas exécuter l’expulsion.

 

Il appartiendra au bailleur d’adresser au préfet, par courrier recommandé, une demande tendant à obtenir une indemnisation de l’État pour avoir refusé l’assistance des forces de l’ordre. S’agissant de l’administration, il convient de rappeler qu’un silence de 4 mois équivaut à un refus. Qu’il soit exprès ou tacite, 4 mois après le refus du préfet, le bailleur pourra saisir le tribunal administratif pour obtenir réparation.

 

          - Le locataire est absent:

 

La décision de justice ayant prononcée l’expulsion ne permet pas à l’huissier d’entrer dans le local d’habitation, même vide, quand bon lui semble (et encore moins le propriétaire !). Depuis la loi ALUR, c’est une violation de domicile.

 

Il doit requérir de la préfecture l’intervention de la force publique (plus facile à obtenir quand les locaux sont vides) et recourir à un serrurier pour ouvrir, changer les serrures et refermer le local. Ensuite l’huissier procédera à l’inventaire et à l’enlèvement des meubles qui seront déposés en garde meuble. À la fin des opérations et des scellés, ou une affiche, pourront être apposés sur la porte pour en interdire l’accès.

 

Tous les frais seront à la charge du débiteur qui ne pourra récupérer les meubles que s’il s’est acquitté de tous ces frais de procédure.

 

Dans tous les cas, il sera dressé un procès-verbal d’expulsion qui devra être notifié au débiteur. À défaut d’adresse il sera mis à disposition à l’étude d’huissier.

 

C’est sur ce PV que seront indiqués la date et l’heure de l’audience devant le JEX ou sera décidé le sort des meubles non récupérés en garde meubles.

 

 

8 - Le sort des meubles

 

Si les meubles sont entreposés dans un garde-meubles, le locataire à 1 mois, à compter de la date du procès-verbal d’expulsion, pour les récupérer.

 

Si au bout d’1 mois les meubles n’ont pas été récupérés par le débiteur, le propriétaire pourra demander l’autorisation du JEX pour les vendre ou les abandonner s’ils n’ont aucune valeur.

 

L’article R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution précise que les documents personnels, (papiers d’identité...) doivent être mis sous scellés et gardés à l’étude pour vous être remis sur simple demande.

 

À noter :

 

Il est important de rappeler que l’huissier n’est pas tenu de rechercher les papiers de l’ancien locataire. L’obligation ne vaut que s’ils sont posés en évidence dans le local. Donc, si des documents sont restés au fond d’un tiroir et qu’il a des difficultés à les récupérer auprès du garde meuble, (car beaucoup considèrent malheureusement qu’il faudra payer tous les frais avant d’accéder aux meubles) la meilleure solution est de contacter l’huissier pour qu’il demande au gardien du local de laisser l’ancien locataire y entrer pour rechercher ses documents personnels.

 

Si ce problème n’est pas résolu, cela vaut la peine de se rendre à l’audience du sort des meubles (même si l’ancien locataire n’a pas l’intention de les reprendre, ce qui est souvent le cas quand le prix demandé est de loin supérieur à la valeur vénale des biens). L’ancien locataire pourra soulever cette difficulté devant le JEX, et ce dernier pourra demander à l’avocat présent à l’audience (s’il y en a un qui représente les intérêts du créancier) de contacter l’huissier. Cela permet bien souvent de lever tous les obstacles.

 

Mon droit, mes libertés – Septembre 2016