L’état des lieux permet de comparer l’état du logement en début et en fin de bail.
Il y a donc 2 états des lieux à faire: L’un à l’entrée et l’autre à la sortie du logement loué.
L’état des lieux est établi par le locataire et son bailleur le jour de la remise des clefs. Il est formalisé par écrit ou par numérisation.
Il est gratuit et établi de manière contradictoire.
Les parties peuvent faire des observations ou émettre des réserves (courriers, photos) dans les 10 jours de son établissement. Si l’électricité est coupée au moment de l’état des lieux, il est conseillé d’émettre des réserves et de vérifier le fonctionnement du réseau électrique dès l’ouverture des compteurs.
Il doit y avoir autant d’exemplaire d’état des lieux qu’il y aura de parties (locataires, colocataires, cautions…) et devra être annexé au contrat de bail.
C’est un acte important car il servira de référence à l’état de sortie des lieux.
Le constat d’huissier
Il est possible de faire intervenir un huissier pour établir un constat d’entrée des lieux.
C’est l’hypothèse ou l’état des lieux donne lieu à un désaccord entre le bailleur et le locataire, ou au contraire pour anticiper les litiges à venir.
L’huissier doit aviser, par lettre recommandée avec accusé de réception, les parties de son intervention au moins 7 jours avant l’état des lieux.
Les frais du constat d’huissier seront partagés et mis à la charge des deux parties, et ce qu’elles d’accord ou non pour son intervention.
Le contenu de l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée :
– La date d’établissement
– La localisation du logement (adresse, étage…)
– Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ; Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
– Les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
– Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun (code, digicode…)
– Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement.
– Préciser les conditions de raccordement à internet et les modalités de réception de la télévision
– La signature des parties ayant participé à l’état des lieux
À savoir :
Les locaux d’usage privatif sont tous les accessoires dont le locataire à l’usage exclusif : La cave, le grenier, le garage, le parking…
Les équipements d’usage privatif sont tous les équipements du logement : Cuisine aménagée…
Les équipements et accessoires d’usage commun sont : le garage à vélo, l’ascenseur, le local des poubelles, les espaces verts, les aires de jeux…
Tous ces équipements et accessoires doivent être précisés dans le contrat de bail au risque de s’en voir refuser l’accès.
L’usage et l’entretien de ces équipements et accessoires entre dans le paiement des charges
À noter :
Au cours de l’hiver, 1 mois après la mise en marche des moyens de chauffage, l’état des lieux pourra être complété en tenant compte de leur bon ou mauvais fonctionnement.
L’état des lieux de sortie :
Les éléments ci-dessus seront repris et complétés par :
– l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire,
– Les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée
– La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée, de sorties
– La signature des parties
L’absence d’état d’entrée des lieux
L’état des lieux d’entrée et de sortie est la seule preuve attestant de l’état du logement.
Il est l’unique document permettant d’attester de la bonne foi de l’une ou l’autre partie au moment de quitter les lieux.
En cas de conflit, si le propriétaire refuse de restituer la caution ou demande l’exécution de travaux, en faisant valoir des dégradations, seul l’état des lieux permettra de trancher le litige.
Que faire si l’une des parties se soustrait à l’établissement de l’état des lieux ?
Si le propriétaire refuse de faire l’état d’entrée des lieux :
Le locataire peut le mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception de faire l’état d’entrées des lieux. Si le propriétaire refuse ou ne répond pas, se posera pour lui un problème de preuve en cas de litige lors de l’état des lieux de sortie (dégradations…).
Il devra en effet démontrer que le local était en bon état quand le locataire y est entré (photos, exécution de travaux…).
Si le locataire refuse de faire l’état d’entrée dans les lieux :
Il sera réputé avoir pris possession d’un logement conforme (qui ne dit mot consent).
La bonne foi jouera en faveur du propriétaire.
Que se passe-t-il s’il y a trop de différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie ?
Il s’agit sûrement de la plus grosse crainte pour un propriétaire qui loue son logement. À l’heure de l’état des lieux de sorties, l’appartement est trop saccagé ou du moins, la caution versée au début de la signature du bail ne couvre pas l’intégralité des frais du logement. Est-ce que le locataire peut être poursuivi ? Est-ce que le propriétaire peut demander plus que la caution ? À suivre, quelques éléments de réponses via ces informations complémentaires.
Les obligations du locataire
Lorsque le contrat entre le bailleur et le locataire est signé, le locataire s’engage à payer ses loyers et à s’occuper du logement. Il doit le rendre comme il l’a récupéré. Il peut repeindre les murs d’une couleur différente à celle présente à partir du moment où cela n’empêche au propriétaire de relouer derrière. La plupart des dégradations commises dans le logement sont donc à la charge du locataire, sauf s’il s’agit d’un dégât à cause des parties communes et l’usure normale du logement.
Si les réparations sont supérieures à la caution
Si le locataire n’a pas remis en état le logement, le propriétaire va devoir faire évaluer le montant du préjudice. Il faut qu’il y ait des devis et des factures à l’appui en cas de travaux. Si les frais ne rentrent pas dans le montant de la caution, le propriétaire est en droit de demander le remboursement de la différence. La réparation du préjudice peut se passer au tribunal si le locataire refuse de payer.
Nous conseillons à tous les propriétaires de souscrire à une assurance « loyers impayés ». Dans la plupart des contrats d’assurance de ce type, vous retrouverez une clause qui stipule la prise en charge de la dégradation immobilière sur les habitations louées et non meublées.