Le maintien du bail entre concubins

Camila Haboubi, Docteur en droit

    En matière de logement les concubins bénéficient d’une protection très limitée par rapport aux couples mariés ou Pacsés.

 

Vivre en union libre ne crée pas de droit ni d’obligation au sein du couple. D’un point de vue patrimonial, ils sont totalement indépendants l’un de l’autre : Il n’y a aucune solidarité. Cela vaut pour les dettes mais aussi pour le logement.

 

Il convenait donc de protéger le concubin qui, n’étant pas titulaire du bail, se retrouvait à la rue du jour au lendemain en cas décès, d’abandon du domicile ou de séparation avec sa compagne, ou son compagnon.

 

Des situations dramatiques prises en compte par la nouvelle loi ALUR, entrée en vigueur le 23 mars 2014, qui permet, sous certaines conditions, d’étendre le bénéfice du contrat de bail au concubin qui ne l’a pas signé.

 

Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, il convenait de préciser le cas particulier du conjoint qui s’est porté caution auprès du bailleur.

 

Le conjoint s’est porté caution auprès du bailleur

 

Si le nom du concubin figure sur le bail à titre de caution solidaire et non à titre de colocataire, il n’aura aucun droit sur le bail. Que des obligations ! Celles de payer les dettes de loyer au bailleur si son conjoint faisait défaut. Et il pourra être poursuivi à titre personnel en justice pour les honorer.

 

Se porter caution ne confère aucun droit de jouissance sur le logement. Voir son nom sur le bail à la rubrique caution ne signifie pas que l’on est locataire, mais débiteur solidaire des dettes de loyer.

 

Le conjoint ne figure pas sur le bail

 

Le locataire est celui qui a signé un contrat de bail. Lui seul est juridiquement reconnu pour avoir la jouissance des lieux et lui seul est tenu au paiement des loyers et charges afférents au logement.

 

- Bail signé avant la loi ALUR (avant le 23 mars 2014)

 

Si ce locataire vit avec quelqu’un, son concubin pourra vivre dans les lieux, mais juridiquement il ne sera pas reconnu.

 

Il est inexistant pour le bailleur qui ne sera donc pas tenu de le prévenir s’il est mis fin au bail. De même que le bailleur ne peut lui demander aucun loyer.

 

Si le titulaire du bail décède, abandonne le logement, donne congé au bailleur ou se sépare de son conjoint (lui demande de partir), ce dernier n’aura aucun droit à se maintenir dans les lieux.

 

S’il avait payé le loyer ou les charges à la place du locataire il ne pourra prétendre à aucun remboursement (sauf s’il a pensé à se faire signer une reconnaissance de dettes !).

 

- Bail signé sous la loi ALUR (après le 23 mars 2014)

 

En cas de décès, d’abandon du concubin titulaire du bail, celui qui reste pourra bénéficier du transfert du bail à son nom s’il prouve :

 

- Sa qualité de concubin:

 

C’est ce qu’on appelle un concubinage notoire, c’est à dire une vie commune stable connue de tous. Un certificat de communauté de vie peut être délivré en mairie (elles n'en délivrent pas toutes), ou être prouvé par tous moyens (témoignage des proches, paiement de factures...).

 

- Une communauté de vie stable et continue depuis plus d’une année:

 

Tout élément de preuve pourra être produit (attestation, témoignage, factures aux deux noms...). S’il y a un enfant commun, la preuve est simplifiée avec le livret de famille, les droits ouverts à la CAF...

 

Ces deux conditions sont cumulatives. Si la relation a duré moins d’une année, seule la signature d’un nouveau bail avec le propriétaire permettra au concubin de rester dans les lieux.

 

À noter :

 

Si c’est un bail 1948 le concubin même notoire n’a aucun droit à se maintenir dans les lieux sauf s’il est reconnu handicapé (carte délivrée par la COTOREP).

 

La signature du bail par les deux concubins

 

Si les concubins ont leurs deux noms et leurs deux signatures apposées sur le bail, ils auront les mêmes droits et obligations sur le logement. Ils seront tous les deux locataires (ou plutôt, colocataires).

 

Chacun paiera sa part de loyer et ne sera tenu de payer que sa part (50/50) sauf si une clause de solidarité est prévue au contrat de bail.

 

En présence d’une clause de solidarité, en cas de défaillance dans le paiement des loyers, le bailleur peut se retourner contre l’un ou l’autre des concubins pour le paiement total de la somme restant due.

 

Le bailleur est libre de poursuivre les deux concubins ou seulement l’un d’entre eux, pour le tout (en général, celui qui travaille).

 

Le congé

 

Les concubins figurant tous les deux sur bail, auront des droits égaux mais, distincts envers le bailleur, de ce fait :

 

- S’ils quittent le logement ensemble :

 

Ils devront chacun adresser un courrier au bailleur pour donner congé (ou un courrier avec leurs deux signatures).

 

- Si l’un des concubins donne congé, l’autre pourra rester dans le logement:

 

Cependant le concubin qui partira de l’appartement ne sera pas totalement libéré de ses obligations. Il pourra sous certaines conditions être tenu aux dettes contractées par celui qui est resté dans le logement.

 

Tout dépendra de la date à laquelle a été conclu le bail et s’il prévoit une clause de solidarité.

 

- Bail signé avant la loi ALUR (avant le 23 mars 2014)

 

En l’absence de clause de solidarité : Il sera tenu aux paiements de sa part de loyer jusqu’à la fin de son préavis.

 

Avec la clause de solidarité : Il sera tenu au paiement des loyers en cas de défaillance de celui qui est resté dans les lieux et ce, jusqu’à la fin du bail ou de son départ de l’appartement.

 

- Bail signé sous la loi ALUR (après le 23 mars 2014)

 

En l’absence de clause de solidarité : Il ne sera plus tenu au paiement de sa part du loyer dès la fin du préavis.

 

S’il y a une clause de solidarité : Il sera tenu aux dettes de loyers pendant un délai de 6 mois, après la fin de son préavis.

 

Exemple : 3 mois (préavis) + 6 mois (après préavis) = 9 mois durant lesquels il sera tenu aux dettes de loyers.

 

D’où l’importance de donner congé par courrier recommandé afin d’avoir une date précise à partir de laquelle le concubin qui quitte le logement n’aura plus à payer les loyers.

 

Si un autre locataire s’installe dans les lieux et qu’il lui est substitué dans le bail (dans le cadre d’une colocation), la solidarité cessera dès la fin du préavis.

 

Il faut donc retenir que plus la protection du concubin est renforcée, et plus ses obligations augmentent.

 

 

Mon droit, mes libertés - Février 2017