Le contrat de location d’un logement vide doit être rédigé par écrit sous la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique (devant notaire).
Sous la loi du 6 juillet 1989, le bail verbal était reconnu par la jurisprudence.
Mais depuis l’arrêté du 29 mai 2015 et le décret n°2015-589 du 29 mai 2015, le contrat de bail est un contrat type, donc obligatoirement écrit, avec un contenu strictement réglementé.
Le contenu du contrat de bail
Le contrat de bail devra être fait en autant d’exemplaires qu’il y aura de parties au contrat (locataires, colocataires, cautions) et devra mentionner sous peine de nullité :
- Les coordonnées du bailleur (ou de son mandataire : régie, notaire…)
- La date d’effet du contre et sa durée
- La description exacte des lieux avec la surface habitable, le nombre de pièces et la destination du local (habitation, professionnel)
- Les locaux et les équipements dont le locataire aura la jouissance exclusive
- Les locaux et les équipements accessoires de l’immeuble faisant l’objet d’un usage commun
- Le montant du loyer et les termes de son paiement
- La date de la révision du bail
- Le montant du dépôt de garantie
- La nature et le montant des travaux effectués depuis la dernière location
- Le prix du loyer payé par l’ancien locataire
L’arrêté du 29 mai 2015 impose qu’une notice d’information sur le contenu du bail soit annexée au contrat.
Les clauses abusive
Le contrat de bail est une convention. Les parties sont donc libres de prévoir, d’un commun accord, certaines clauses limitant ou aggravant les droits et obligations du locataire.
Cependant la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans son article 4, que certaines clauses seront nulles et donc réputées non écrites si elles imposent au locataire :
- La visite du logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables (en cas de revente ou de relocation)
- Un assureur choisi par le propriétaire
- Le paiement du loyer par prélèvement automatique
- Une responsabilité collective en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble
- La résiliation du bail pour d’autres motifs que le non-paiement des loyers et des charges, le défaut d’assurance, le non-paiement de dépôt de garantie.
- Des amendes en cas de violation du contrat de bail
- L’interdiction d’exercer d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans son logement.
De manière générale seront interdites toutes les clauses tendant à créer un déséquilibre significatif entre les parties tel que limiter ou exonérer la responsabilité d’une des parties, à limiter le droit de jouissance du logement…
La commission des clauses abusives a inséré dans sa liste des clauses abusives toute disposition prévoyant que « tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires » (recommandation n° 2000-01 du 17 février 2000). Si un préavis se termine le 2 janvier, le propriétaire ne peut pas imposer au locataire le paiement de tout le mois de janvier (CA Saint-Denis de la Réunion du 9 décembre).
De même qu’une clause du contrat de bail ne saurait mettre à la charge du locataire des dépenses pesant normalement sur le bailleur (Cass. civ. 3ème, du 17 décembre 2015, n°14-25.523).
À noter :
Aucune clause ne peut interdire au locataire d’avoir des animaux domestiques. Sauf s’il s’agit d’animaux réputés dangereux.
Les frais du contrat de bail
Si un tiers intervient dans la conclusion du contrat de bail (administrateur de biens, agence immobilière, notaire…) leur commission sera à la charge exclusive du bailleur.
Cependant, si ces tiers interviennent pour faire visiter le local au locataire, monter le dossier ou rédiger le bail, leur commission devra être partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.
Leurs interventions sont plafonnées par la loi :
- Frais de visite : 3 euros du m2
- Frais de dossier, de rédaction de bail : entre 8 et 12 euros du m2
L’article 5 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 janvier 2017, qui encadre tous les frais des tiers doit figurer dans le contrat de bail pour informer le locataire.
À noter :
Depuis le 1er avril 2017, un arrêté d’application de la loi ALUR impose aux agences immobilières d’afficher leurs tarifs en vitrine et sur le net.
Elles devront préciser qui, du locataire ou du bailleur sera en charge du paiement de leurs honoraires, ainsi que tous les renseignements afférents au montant du loyer, de la caution…
La sanction du défaut de mention obligatoire
La loi du 6 juillet 1989 prévoit, au dernier alinéa de l’article 3, des sanctions si des informations relatives au loyer antérieur, au loyer de référence ou à la surface exacte ne figuraient pas sur le bail.
Le défaut d’information
En cas de manquement, il appartient au locataire de mettre en demeure le propriétaire, par courrier recommandé avec accusé de réception, de compléter les informations manquantes.
Si le propriétaire ne répond pas dans les 3 mois suivant la mise en demeure, le locataire pourra intenter une action en diminution de loyer devant le juge d’instance.
L’ erreur sur la surface habitable
Si la surface habitable est erronée, le locataire pourra saisir le juge d’instance et obtenir la diminution du prix du loyer à proportion des m2 manquants.
Il faut cependant que l’erreur soit supérieure à 5% de celle inscrite sur le bail.
La réduction du loyer est rétroactive et sera effective à compter du jour de la signature du bail. Sauf si la demande est tardive (+ 6 mois après la signature du bail) auquel cas la diminution ne partira qu’à compter de la mise en demeure.
À noter :
Cette action en diminution de loyer ne peut être exercée que pour les logements vide et non pour les meublés.
À l’issu de trois ans, toute réclamation portant sur le défaut d’information sera prescrite (article 7-1 de la loi de 1989).